Immobilien als Kapitalanlage

Rendite ist mehr als Miete durch Kaufpreis.

Rechne Kosten, Leerstand und Finanzierung mit – für eine realistischere Sicht auf Ertrag und monatlichen Cashflow.

Mietrendite berechnen

OBJEKT / BEISPIELNETTO

3,41^%

Cashflow+ 72 € / Monat

5 Kennzahlen in EchtzeitKauf & Betrieb getrenntLokale Berechnung

01 / OBJEKTDATEN

Trägt sich die Immobilie?

Der Rechner arbeitet mit Jahreswerten vor Steuern. Wertsteigerung, Abschreibung und individuelle Besteuerung sind bewusst nicht eingerechnet.

NETTOMIETRENDITEvor Finanzierung

–

Bruttomietrendite: –
Kaufpreisfaktor: –
Eigenkapitaleinsatz: –
EK-Rendite vor Steuer: –

MONATLICHER CASHFLOW–nach Zins und Tilgung

02 / JAHRESRECHNUNG

Vom Mietumsatz zum Cashflow.

Tilgung reduziert den Cashflow, baut aber zugleich Vermögen in der Immobilie auf.

Jahreskaltmiete–

− Mietausfall–

− Eigentümerkosten–

= Nettoertrag vor Finanzierung–

− Zinsen im ersten Jahr–

− Tilgung im ersten Jahr–

= Jahres-Cashflow–

03 / EINORDNEN

Keine Kennzahl allein entscheidet.

Kennzahlen verstehen

ERTRAG

Nettorendite

Vergleicht den laufenden Nettoertrag mit der gesamten Anfangsinvestition.

PREIS

Kaufpreisfaktor

Zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der reine Kaufpreis entspricht.

LIQUIDITÄT

Cashflow

Macht sichtbar, was nach laufenden Kosten und Darlehensrate monatlich übrig bleibt.

Risiko gehört zur Rendite. Wenig Eigenkapital erhöht die Hebelwirkung, aber auch das Finanzierungsrisiko. Leerstand, Reparaturen, Zinsänderungen und fallende Preise können Ergebnisse deutlich verschlechtern.

Hinweise der Deutschen Bundesbank

Immobilienertrag vor und nach laufenden Kosten

Mietrenditerechner: Ergebnis verstehen und richtig einordnen

Eine Mietrendite ist nur aussagekräftig, wenn Einnahmen und investiertes Kapital konsistent abgegrenzt werden. Der Rechner trennt Brutto- und Nettorendite und zeigt, wie Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Ausgaben das Ergebnis verändern.

Passende Eingaben

Nutze nachhaltig erzielbare Jahreskaltmiete und realistische, vom Eigentümer zu tragende Kosten. Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten gehören gemeinsam in die Investitionsbasis.

Ergebnis lesen

Bruttorendite ist eine schnelle Kennzahl; Nettorendite ist näher am laufenden Objektertrag. Beide sagen ohne Risiko-, Finanzierungs- und Wertbetrachtung noch nichts über die Gesamtanlage aus.

Grenzen beachten

Leerstand, Instandhaltungsrisiken, Steuern, Finanzierung, Modernisierung, Wertänderung und Verkaufskosten können die tatsächliche Rendite erheblich verändern.

Glossar

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Die Definitionen helfen dir, Eingaben, Rechenweg und Ergebnis fachlich einzuordnen.

Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Laufende Kosten und häufig auch Erwerbsnebenkosten bleiben dabei unberücksichtigt.
Nettomietrendite: Jährlicher Mietüberschuss nach angesetzten nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zur verwendeten Investitionsbasis.
Jahreskaltmiete: Mieteinnahmen ohne umlagefähige Betriebs- und Heizkosten für ein Jahr.
Nicht umlagefähige Kosten: Ausgaben, die nicht auf Mieter übertragen werden können und den Eigentümerertrag mindern.
Kaufnebenkosten: Zusätzlicher Kapitalbedarf neben dem Kaufpreis, etwa für Steuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Vermittlung.
Leerstandsquote: Anteil der Zeit oder Fläche ohne Mieteinnahmen. Eine realistische Annahme reduziert den erwarteten Jahresertrag.

FAQ

Häufige Fragen zum Mietrenditerechner

Antworten auf typische Fragen, die vor oder nach der Berechnung entstehen.

Welche Rendite eignet sich für einen schnellen Vergleich?

Die Bruttomietrendite ist leicht vergleichbar, aber grob. Für eine belastbarere Betrachtung sollten Nettorendite, Finanzierung und Risiken ergänzt werden.

Gehören Tilgung und Zinsen zu den Objektkosten?

Finanzierung ist von der operativen Objektrendite zu trennen. Für den persönlichen Cashflow müssen Zinsen und Tilgung dennoch berücksichtigt werden.

Wie berücksichtige ich Leerstand?

Reduziere die erwartete Jahresmiete um eine realistische Ausfallquote oder erfasse Leerstand als eigenen Kosten- beziehungsweise Einnahmenabschlag.

Ist eine hohe Rendite immer besser?

Nicht automatisch. Hohe Renditen können mit Lage-, Mietausfall-, Sanierungs- oder Wiederverkaufsrisiken verbunden sein.